Ιστολόγιο

Στο παρόν ιστολόγιο δημοσιεύονται άρθρα και δικαστικές αποφάσεις τον οποίων η επιλογή στηρίχθηκε στην ιδιαιτερότητα των υποθέσεων που έκριναν και στο νομικό ενδιαφέρον που παρουσιάζουν


Σε συμμόρφωση προς τις απαιτήσεις του Γενικού Κανονισμού Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων 679/2016, ως προς την δημοσίευση των δικαστικών αποφάσεων ακολουθείται η πρακτική της ανωνυμοποίησης των στοιχείων των φυσικών προσώπων (ονοματεπώνυμα, διευθύνσεις, καθώς και κάθε άλλο στοιχείο από το οποίο θα μπορούσε εμμέσως να προκύψει η ταυτότητα των φυσικών προσώπων) πλην των στοιχείων που αφορούν στα πρόσωπα των πληρεξουσίων δικηγόρων (βλ. σχετικά τις αποφάσεις με αρ. 1319/2000, 43/2009 της Aρχής Προστασίας Δεδομένων Προσωπικού Χαρακτήρα και τη γνωμοδότηση με αρ. 2/2006).

Πότε η απαίτηση του μισθωτή για δαπάνες που προέβη στο μίσθιο μπορεί να προταθεί κατά του εκμισθωτή κατά τρόπο παραδεκτό και ορισμένο


Mε την με αρ. 150/2018 απόφαση του Ειρηνοδικείου Ιεράπετρας απορρίφθηκε ο ισχυρισμός του εναγόμενου μισθωτή ότι τα μισθώματα που οφείλει έχουν αποσβεστεί κατόπιν συμψηφισμού με ανταπαίτησή του ίδιου κατά του ενάγοντος εκμισθωτή προερχόμενη από δαπάνες στις οποίες προέβη για την αποπεράτωση του μίσθιου διαμερίσματος, οι οποίες επαύξησαν την αξία του. Κατά το Δικαστήριο ο ισχυρισμός αυτός πρέπει να απορριφθεί ως αόριστος δεδομένο ότι ο εναγόμενος δεν ανέλυσε κατ’ είδος και ποσό τις επιμέρους δαπάνες στις οποίες προέβη και κατ’ επέκταση τις επιμέρους αξιώσεις του, τις οποίες αντέτεινε σε συμψηφισμό με τις αξιώσεις του ενάγοντος για οφειλόμενα μισθώματα, ενώ δεν αναφέρει ούτε τον χρόνο γέννησης κάθε επιμέρους αξίωσής του.

Με εφαλτήριο την ανωτέρω απόφαση, τίθεται το ζήτημα ποια είναι τα στοιχεία εκείνα που πρέπει να περιέχει η ένσταση συμψηφισμού για να μπορεί να προταθεί παραδεκτά από τον μισθωτή κατά του εκμισθωτή και αφορά τις δαπάνες στις οποίες προέβη στο μίσθιο.

Κατ’ αρχήν κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 440 και 441 ΑΚ, το διαπλαστικό δικαίωμα της προτάσεως συμψηφισμού δημιουργείται από τότε που δύο αντίθετες απαιτήσεις, οι οποίες πληρούν τις προϋποθέσεις του συμψηφισμού, θα συνυπάρξουν. Από το χρονικό αυτό σημείο, παρέχεται κατά νόμο η δυνατότητα αφενός στο δικαιούχο της απαιτήσεως να αποσβέσει μονομερώς την απαίτηση του δανειστή του, προτείνοντας την ανταπαίτησή του σε συμψηφισμό αφετέρου στους δανειστές και οφειλέτες να προβούν σε συμβατικό συμψηφισμό (συμβιβασμό). Η πρόταση του συμψηφισμού επιφέρει απόσβεση των αμοιβαίων απαιτήσεων αναδρομικά, δηλαδή από τότε που συνυπήρξαν. Από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 262 § 1 και 222 § 2 Κ.Πολ.Δ, προκύπτει ότι για να είναι ορισμένος ο ισχυρισμός περί μονομερούς συμψηφισμού ή η ένσταση συμψηφισμού πρέπει να γίνεται αναφορά με τρόπο σαφή και ορισμένο των περιστατικών που θεμελιώνουν κατά νόμο την προβλεπόμενη σε συμψηφισμό ληξιπρόθεσμη και ομοειδή ανταπαίτησή του κατά του δανειστή, χωρίς να υφίσταται δυνατότητα αναπλήρωσης και κατ’ ακολουθία θεραπείας της για το λόγο αυτόν αοριστίας της ένστασης με αναφορά σε άλλα έγγραφα, που αναφέρονται τα περιστατικά αυτά, με ανάλογη εφαρμογή και στην περίπτωση αυτή των όσων ισχύουν για το ορισμένο της αγωγής (βλ. ΑΠ 7/76 ΝοΒ 24.537, ΕφΘεσ 3396/1987 Αρμ 43.36 Β. Βαθρακοκοίλης Αναλυτική Ερμηνεία Νομολογία Αστικού Κώδικα, Τόμος 1ος σελ. 613). Ειδικότερα, για να είναι ορισμένος ο ισχυρισμός περί μονομερούς συμψηφισμού ή η ένσταση συμψηφισμού, πρέπει να διαλαμβάνεται σαφής έκθεση των δικαιοπαραγωγικών της ανταπαίτησης γεγονότων, ήτοι πρέπει να αναφέρεται : α) περιγραφή, χρόνος γέννησης και το ποσό των αμοιβαίων απαιτήσεων, που προτείνονται σε συμβιβασμό (ΑΠ 793/2005 ΕλλΔνη 49, 205), β) ότι οι απαιτήσεις είναι ομοειδείς (ΑΠ 386/1978 ΝοΒ 27, 174), γ) ότι οι απαιτήσεις είναι υποστατές και έγκυρες (ΑΠ 181/1995 ΕλλΔνη 1996, 1344) και δ) ότι οι αξιώσεις είναι ληξιπρόθεσμες και αγώγιμες (Κατράς Αγωγές και ενστάσεις ΑΚ 2008 § 159 σελ. 1170). Ειδάλλως, ήτοι εφόσον δεν εξειδικεύονται τα παραγωγικά της ανταπαιτήσεως πραγματικά περιστατικά ή δεν καθορίζονται επακριβώς τα επιμέρους χρηματικά κονδύλια που απαρτίζουν την ανταπαίτησή κατά του δανειστή ώστε να καταστεί εφικτό στον ενάγοντα να απαντήσει σ` αυτή, στο δε Δικαστήριο να τάξει τις δέουσες αποδείξεις, ο σχετικός ισχυρισμός είναι απορριπτέος ως αόριστος (βλ. και ΑΠ 7/76 ΝοΒ 24, 537, ΑΠ 789/75 ΝοΒ 24, 755).

Σύμφωνα δε με το άρθρο 591 ΑΚ «ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο. Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο». Επωφελείς θεωρούνται οι δαπάνες οι οποίες αυξάνουν την αξία του μισθίου. Τέτοιες δαπάνες είναι ενδεικτικά η κατασκευή κτίσματος, οι διασκευές, διαρρυθμίσεις, προσθήκες στο μίσθιο κλπ. Οι δαπάνες αυτές αποδίδονται στο μισθωτή, εφόσον παραμένουν σε όφελος του μισθίου, με βάση τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων. Σύμφωνα δε με τις διατάξεις των άρθρων 730 § 1 και 736 ΑΚ, όποιος διοικεί χωρίς εντολή ξένη υπόθεση έχει υποχρέωση να τη διεξάγει προς το συμφέρον και σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζόμενη θέληση του κυρίου. Αν ο διοικητής αλλότριων ανέλαβε τη διοίκηση προς το συμφέρον και σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζόμενη θέληση του κυρίου, έχει δικαίωμα να ζητήσει από αυτόν τις δαπάνες της διοίκησης και την ανόρθωση των ζημιών κατά τις διατάξεις για την εντολή, που εφαρμόζονται αναλόγως. Αν, όμως, η δαπάνη δεν έγινε σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζόμενη θέληση του κυρίου, τότε ο διοικητής μπορεί, κατά την ΑΚ 737, να ζητήσει την απόδοση τους με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, ήτοι σύμφωνα με την ΑΚ 904 § 1 εδ. α’ που ορίζει ότι «όποιος έγινε πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή με ζημία άλλου έχει υποχρέωση να αποδώσει την ωφέλεια» (ΕφΑθ 1007/04 ΕλλΔνη 46, 264, ΕφΑθ 8359/02 ΕλλΔνη 46, 268, ΕφΑθ 7303/00 ΕλλΔνη 43, 230). Στοιχεία, επομένως, της αγωγής για δαπάνες, που πρέπει να εκθέτει και να αποδεικνύει ο ενάγων ή αντενάγων διοικητής αλλότριων, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 106, 111 §2, 118 περ. 4 και 216 § 1α Κ.Πολ.Δ., είναι, εφόσον η αξίωση του στηρίζεται στην ΑΚ 736, η διεξαγωγή της υπόθεσης από εύλογη αιτία προς το συμφέρον του κυρίου και κατά την πραγματική ή εικαζόμενη βούληση του (βλ. ΕφΘεσ 334/94 Αρμ 1994. 920, Βαθρακοκοίλη ΕΡΝΟΜΑΚ 736 αριθ. 7 σελ. 897, Απ. Γεωργιάδη ΕνοχΔ Ειδ. Μέρος τομ.II, εκδ. 2007, §37 VIII, αριθ. 52, σελ. 885), εφόσον δε η αξίωση του στηρίζεται στην ΑΚ 737, ο πλουτισμός του εναγομένου κυρίου της υπόθεσης, η επέλευση του σε βάρος του ενάγοντος (άρα και η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας ανάμεσα στον πλουτισμό του πρώτου και την επιβάρυνση του δευτέρου) και η έλλειψη νόμιμης αιτίας (βλ. ΑΠ 326/06 ΕλλΔνη 2006. 787). Όταν, συνεπώς, ο μισθωτής διεκδικεί με αγωγή κατά του εκμισθωτή την απόδοση των επωφελών δαπανών που αυτός έκανε στο μίσθιο κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού είναι απαραίτητο, για το ορισμένο της αγωγής να επικαλείται : 1) είτε ότι ο λήπτης (εκμισθωτής) εξοικονόμησε αντίστοιχες δαπάνες στις οποίες αυτός άλλως θα προέβαινε ή όφειλε να προβεί με βάση τις υποκειμενικές του συνθήκες και 2) είτε ότι με τις ως άνω δαπάνες περιήλθε σ’ αυτόν (λήπτη του πλουτισμού) οικονομική αξία η οποία είχε πράγματι γι αυτόν επωφελή επίπτωση, αποβλέποντας και εδώ στις συγκεκριμένες προσωπικές συνθήκες υπό τις οποίες αυτός διατελεί και οι οποίες είναι απαραίτητο να εκτίθενται στο δικόγραφο για το ορισμένο της αγωγή από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό αφού, όπως προαναφέρθηκε, στις ως άνω περιπτώσεις ο πραγματικός και συγκεκριμένος πλουτισμός του λήπτη είναι όρος της αξίωσης για απόδοση των δαπανών από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΕφΠατρ 1031/2008 ΝΟΜΟΣ, ΜΠρΘεσσαλ 2233/2014 ΕλλΔνη 2014, 1105).

Επίσης ο μισθωτής έχει δικαίωμα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 591 παρ. 2 εδ. 2 ΑΚ, να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο. Δηλαδή αν ο μισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης πρόσθεσε στο μίσθιο κατασκευάσματα, που αυξάνουν την αξία του, για τα οποία δεν προτιμά ή δεν μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή τα δαπανηθέντα ποσά λόγω μη συνδρομής των προϋποθέσεων των δύο πρώτων παραγραφών του άρθρου 591 ΑΚ, έχει δικαίωμα κατά την απόδοση του μισθίου να προβεί σε αφαίρεση των κατασκευασμάτων αυτών, εκτός αν οι συμβαλλόμενοι ρύθμισαν με άλλο τρόπο την τύχη τους, πράγμα που δεν αποκλείεται από τις διατάξεις αυτές, που είναι ενδοτικού χαρακτήρα.

Η διάταξη αυτή εντούτοις έχει εφαρμογή οσάκις πρόκειται να κριθεί η τύχη κινητών πραγμάτων που συνδέθηκαν προς το μίσθιο, ως κύριο πράγμα, κατά τρόπον ώστε να παραμένουν αδιάκριτα, ανεξαρτήτως αν αποτέλεσαν συστατικά του ή αν φέρουν προσωρινό χαρακτήρα, όπως συμβαίνει με τα ειδή υγιεινής ή τα κλιματιστικά. Το δικαίωμα αφαίρεσης των κατασκευασμάτων δεν αλλοιώνεται ακόμα και αν η νομή ή κατοχή του κατασκευάσματος περιήλθε στον εκμισθωτή πριν από την αφαίρεση, παρά μόνο σε περίπτωση αδυναμίας ή υπερημερίας οπότε τρέπεται σε αξίωση διαφέροντος ή αδικαιολόγητου πλουτισμού. Και αυτό διότι αντικείμενο της ενοχικής αξίωσης του μισθωτή βάσει του άρθρου 591 AK, είναι τα κινητά πράγματα τα οποία αποτελούν τα κατασκευάσματα που έχουν προστεθεί στο μίσθιο και την αφαίρεση των οποίων είναι υποχρεωμένος να ανεχθεί ο εκμισθωτής. Έτσι, εάν η νομή ή κατοχή του μισθίου περιήλθε στον εκμισθωτή πριν από την αφαίρεση των κατασκευασμάτων από το μισθωτή και ο εκμισθωτής αρνείται την απόδοσή τους, η ενοχική αξίωση του μισθωτή δεν υφίσταται καμία αλλοίωση. Μόνο σε περίπτωση αδυναμίας της παροχής, για την οποία διαλαμβάνει το άρθρο 335 ΑΚ ή συνδρομής των προϋποθέσεων που ορίζονται στο άρθρο 343 παρ. 2 ΑΚ ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει την αξία των κατασκευασμάτων σύμφωνα με τις διατάξεις περί διαφέροντος, ή εφόσον συντρέχουν οι όροι του νόμου, με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.

Περαιτέρω από τη διάταξη του άρθρου 591 ΑΚ προκύπτει σαφώς ότι στοιχεία της αγωγής για την επιδίκαση αναγκαίων, αλλά και επωφελών δαπανών, είναι η σύμβαση μίσθωσης οι προκληθείσες φθορές, το ποσό της ζημίας, η ποιότητα και ποσότητα των υλικών που απαιτούνται για την επισκευή, οι εκτελεσθείσες εργασίες και οι δαπάνες για τις επιμέρους εργασίες αποκατάστασης (ΕφΠατρ 153/2011 ΑχαΝομ 2012, 91).

Με βάση όλα τα ανωτέρω, όταν ο εναγόμενος μισθωτής προτείνει κατά του εκμισθωτή ένσταση συμψηφισμού, αυτή για να είναι ορισμένη πρέπει : α) να προκύπτει αν αυτή προτάθηκε μονομερώς εξωδίκως (οπότε υπέχει θέση απλής ένσταση εξόφλησης με συμψηφισμό, ΑΠ 1462/2012, 1042/2009, ΕφΛαρ 366/2011) ή αν προτείνεται στην δίκη κατ’ άρθρο 442 ΑΚ (γνήσια ένσταση συμψηφισμού), β) να περιγράφονται οι αμοιβαίες απαιτήσεις, πότε γεννήθηκαν και τι ακριβώς αφορούν και ειδικότερα να εξειδικεύεται το είδος των δαπανών (αναγκαίες ή επωφελείς, ΕφΠειρ 562/2014 ΝΟΜΟΣ), το είδος των κατασκευασμάτων και να αναφέρεται ότι υπήρχε αδυναμία της παροχής (335 ΑΚ) ή ότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις που ορίζονται στο άρθρο 343 παρ. 2 ΑΚ ώστε ο εναγόμενος να μπορεί να ζητήσει την αξία των κατασκευασμάτων σύμφωνα με τις διατάξεις περί διαφέροντος, ή εφόσον συντρέχουν οι όροι του νόμου, με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, γ) να αναφέρεται (εφόσον η αξίωση απόδοσης των επωφελών δαπανών στηρίζεται στην ΑΚ 736) αν η διεξαγωγή της υπόθεσης έγινε από εύλογη αιτία προς το συμφέρον του κυρίου και κατά την πραγματική ή εικαζόμενη βούλησή του, δ) να αναφέρει (εφόσον η αξίωση απόδοσης των επωφελών δαπανών στηρίζεται στην ΑΚ 737) τον πλουτισμό του εκμισθωτή ως κυρίου της υπόθεσης, την επέλευσή του σε βάρος του και την έλλειψη νόμιμης αιτίας, ε) να προσδιορίζεται το ποσό των απαιτήσεων κατά κατηγορία δαπανών.

Επιπλέον ο εναγόμενος μισθωτής πρέπει : α) να προσδιορίζει επακριβώς τις ζημίες του μισθίου και τις δαπάνες αποκατάστασης κάθε επί μέρους ζημίας, (πχ. να αναφέρει πόσες πόρτες, βρύσες, πρίζες, διακόπτες, φώτα, ερμάρια, ντουλάπια ή κάσες απαιτήθηκαν να τοποθετηθούν, πόσα τετραγωνικά μέτρα ελαιοχρωματίστηκαν, την ποιότητα των νέων υλικών και στη συνέχεια τη δαπάνη αποκατάστασης για την αιτία αυτή κλπ.), β) να προσδιορίζει αν οι δαπάνες που απαιτήθηκαν, δεδομένου του ποσού που προτείνεται προς συμψηφισμό, αφορούν εξολοκλήρου ανακατασκευή του ακινήτου ή μέρος αυτού και σε πόση έκταση. Τα ανωτέρω είναι απαραίτητο να διευκρινισθούν προκειμένου να κριθεί αν και πόσες από τις ανωτέρω επισκευές του μισθίου εμπίπτουν στις αναγκαίες δαπάνες, που αφορούν τη συντήρηση και τη διατήρηση του μισθίου κατάλληλου για χρήση ή στις επωφελείς δαπάνες.

Επιπρόσθετα, πέραν της αναγραφής του χρόνου κατά τον οποίο έλαβαν χώρα οι δαπάνες, και της αναλυτικής αναγραφής της αξίας των υλικών, των εργατικών κ.λπ., ο μισθωτής πρέπει να αναφέρει ότι εκμισθωτής εξοικονόμησε αντίστοιχες δαπάνες στις οποίες ούτως ή άλλως θα προέβαινε ή όφειλε να προβεί με βάση τις υποκειμενικές του συνθήκες και ότι με τις ανωτέρω δαπάνες περιήλθε σ’ αυτόν οικονομική αξία, ήτοι ότι αυξήθηκε και για ποιο λόγο η αξία του μισθίου, ήτοι ότι οι γενόμενες απ` αυτόν δαπάνες είχαν, πράγματι, επωφελή επίπτωση για τον εκμισθωτή.

Διαβάστε ολόκληρη την απόφαση