Ευθύνη του πωλητή σε περίπτωση που ο αγοραστής γνωρίζει τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες του πωλούμενου ακινήτου – ευθύνη του πωλητή για μειωμένη έκταση του πωλούμενου ακινήτου
Σύμφωνα με την με αρ. 296/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηρακλείου, οι αντενάγοντες δεν έχουν οποιαδήποτε αξίωση κατά του πωλητή οριζόντιας ιδιοκτησίας από την μη τακτοποίηση των πολεοδομικών αυθαιρεσιών αυτής καθόσον κατά τον χρόνο που προέβησαν στην αγορά της δεν είχε καν ψηφιστεί και δεν ίσχυε ο νόμος 4014/2011 και συνεπώς, δεν είναι δυνατόν οι πωλητές να ανέλαβαν μία υποχρέωση που δεν υφίστατο.
Αναφορικά με την μειωμένη έκταση του πωλούμενου ακινήτου, η απόφαση δέχτηκε ότι ουδεμία αξίωση γεννάται υπέρ των αγοραστών καθόσον αυτοί απέβλεψαν στην αγορά του ως ενιαία έκταση ανεξάρτητα από το ακριβές εμβαδό του. Η παραδοχή αυτή απηχεί την ορθή ερμηνεία της διάταξης του άρθρου 550 ΑΚ που ορίζει ότι αν ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, ευθύνεται όπως και για συμφωνημένη ιδιότητα. Συνεπώς η μειωμένη έκταση του ακινήτου σε σχέση με αυτή που διαβεβαίωσε ο πωλητής, δεν συνιστά νομικό ελάττωμα, αλλά έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας (ΕφΑθ 1032/2003 ΕλλΔνη 2004, 220). Από την ίδια διάταξη συνάγεται ότι είναι ζήτημα ερμηνείας της συμβάσεως πότε υπάρχει διαβεβαίωση του πωλητή προς τον αγοραστή περί ορισμένης εκτάσεως του πωληθέντος ακινήτου και ότι ο προσδιορισμός στη σύμβαση της εκτάσεως και η απλή δήλωση του πωλητή περί αυτής, δεν έχει πάντοτε την έννοια υποσχεθείσης ιδιότητας, αφού είναι δυνατόν ο προσδιορισμός να έγινε για τον καθορισμό της ταυτότητας του ακινήτου και να αποτελεί μέρος της περιγραφής αυτού. Παρέπεται ότι, εάν το πωληθέν ακίνητο ευρεθεί να έχει έκταση μικρότερη της αναγραφομένης στο συμβόλαιο, το δε τίμημα έχει ορισθεί ενιαίως για όλη την έκταση και όχι κατά μονάδα, πρόδηλο είναι ότι τα μέρη με τον καθορισμό ενιαίου τιμήματος δεν απέβλεψαν εις ορισμένη έκταση αλλά στην πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου, αδιαφόρως της ακριβούς εκτάσεως αυτού, εκτός εάν ο προσδιορισμός του τελικώς οφειλομένου από τον αγοραστή τιμήματος γίνεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο επί τη βάσει του ειδικώς συμφωνηθέντος τιμήματος ανά μονάδα μετρήσεως της εκτάσεως που μεταβιβάζεται (ΑΠ 658/2011 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 208/1974 ΝοΒ 22,1559, ΑΠ 835/1973 ΝοΒ 22,336, ΕφΑθ 6471/2004 ΕλλΔνη 2005,592, ΕφΘεσ 382/1989 Αρμ 1989, 525, Καυκάς Ενοχικό Δίκαιο άρθρο 550 παρ. 3, Σπηλιόπουλος ΕρμΑΚ 550, ΕφΑθ 1143/2007 ΕΦΑΔ 2009, 677, ΕφΘεσ 586/78 Αρμ ΛΒ’ 699, ΕφΑθ 409/1983 Αρμ ΛΖ` 865, Σούρλος εν ΕΕΝ ΙΕ΄ 305, Σπηλιόπουλος, εν ΕρμΑΚ 550, Καυκάς, Ενοχ., έκδ. γ΄, 1960, σελ. 170, ΕφΛαρ 1075/1988 ΑρχΝ 1990, 670). Στην περίπτωση δε που το ουσιαστικό δικαστήριο διαπιστώσει ανέλεγκτα την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας σε σχέση με την ύπαρξη της αληθούς βούλησης των συμβληθέντων ως προς το εάν η πραγματική έκταση του πωληθέντος ακινήτου αποτελεί ή όχι συνομολογηθείσα ιδιότητά του, τότε στο πλαίσιο εφαρμογής των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ συνεκτιμά τις δηλώσεις των μερών προς άλληλα και τη φορολογική αρχή, το περιεχόμενο των καταρτισθέντων συμβολαιογραφικών εγγράφων, τις τυχόν προηγηθείσες διαπραγματεύσεις, το μέγεθος της διαφοράς μεταξύ των αναγραφομένων και αληθών εμβαδών και οτιδήποτε άλλο οδηγεί στη διαπίστωση της αληθούς βούλησης των συμβληθέντων (ΑΠ 658/2011 ΑΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 989/2008, ΑΠ ΝΟΜΟΣ, ΧρΙΔ 2009, 130). Η μειωμένη έκταση του οικοπέδου δεν είναι νομικό ελάττωμα καθόσον αποτελεί ειδική περίπτωση νομοθετικής συνομολόγησης ιδιότητας με τις προϋποθέσεις του άρθρου 550 ΑΚ ή πραγματικό ελάττωμα (αν δεν προκύπτει η διαβεβαίωση του άρθρου 550 ΑΚ, Δεληγιάννης – Κορνηλάκης, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο Ι, § 55 σελ. 200, Απ. Γεωργιάδης Ενοχικό Δίκαιο Ειδικό Μέρος Ι. εκδ. 2004 V αρ. 28 σελ. 175). Στην περίπτωση όμως του άρθρου 550 ΑΚ η ευθύνη του πωλητή προς αποζημίωση απαιτεί διαβεβαίωση εκ μέρους του ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση ενώ στην περίπτωση του πραγματικού ελαττώματος ο πωλητής υπέχει ευθύνη προς αποζημίωση μόνο αν μεταξύ άλλων το ελάττωμα οφείλεται σε πταίσμα του πωλητή.
Ένδειξη της βούλησης των συμβαλλομένων ότι απέβλεψαν στην αγοραπωλησία του ακινήτου ανεξάρτητα από την έκτασή του σαφώς συνάγεται από το γεγονός ότι το τίμημα ορίστηκε ενιαίως, χωρίς καμία άλλη ένδειξη για την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία αυτού. Η απλή δήλωση του πωλητή περί της εκτάσεως δεν γίνεται προδήλως με την έννοια της εγγυήσεως, ότι δηλαδή τούτο έχει τη δηλωθείσα έκταση, αλλά σαν στοιχείο προσδιοριστικό της ταυτότητας αυτού και έτσι δεν αποτελεί διαβεβαίωση του πωλητή περί της ακριβούς εκτάσεως του ακινήτου, κατά την έννοια του άρθρου 550 εδ. α ΑΚ. Το αντίθετο δεν συνάγεται, από το γεγονός ότι στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο προσαρτάται τοπογραφικό διάγραμμα όπου εμφαίνεται η ακριβής έκταση και τα όρια του πωληθέντος ακινήτου, δεδομένου ότι συνετάγη για άλλο σκοπό, ήτοι για την τήρηση αποκλειστικώς της υποχρεώσεως που επιβάλλεται από τον νόμο 651/1977 άρθρo 5, όπως και στο συμβόλαιο συνήθως μνημονεύεται (ΕφΘεσσαλ 382/1989 Αρμ 1989, 525, ΕφΑθ 409/1983 Αρμ ΛΖ`, 865).
Σε κάθε δε περίπτωση ο αγοραστής πρέπει να αποδείξει ότι ο πωλητής γνώριζε ότι το μείζον ακίνητο είχε μικρότερη επιφάνεια και ότι η παραπάνω μνεία στο πωλητήριο συμβόλαιο για την έκταση του ακινήτου τέθηκε ακριβώς για να τον παραπλανήσει και με πρόθεση να τον βλάψει, προκειμένου να καταβάλει υψηλότερο τίμημα, όπερ δεν συμβαίνει όταν αφενός το τίμημα ορίστηκε ενιαίως, χωρίς καμία ένδειξη για την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία αυτού και αφετέρου η στο ένδικο συμβόλαιο περιγραφή κατ` έκταση αποτελεί επανάληψη αυτού στους προαναφερθέντες τίτλους.